“工业遗存+文创园”正成为北京城市文化新景观

东四环外,四惠桥东南角,道路错综复杂。拐入一条小路,忽见路面上用醒目黄色标注“尚8”,顺路前行进入园区,嘈杂旋即抛在身后。

这里曾是北京元件九厂,院子里一人抱不过来的大杨树,诉说着岁月沧桑。原来的厂房和宿舍,如今变身为尚8文化集团旗下的设计家广告园,影视制作、公关策划、互联网创业公司纷纷入驻。

“工业遗存+文创园”模式,正成为城市文化的新景观。新华1949文创园、中关村768文创园、莱锦文创园、电通时代文创园……近年来,本市因势利导,唤醒沉睡的工业遗存,将时代记忆与城市发展相融。

截至目前,北京已腾退老旧工业厂房233处,总占地面积超过2500万平方米。其中110个已得到保护改造利用,占地605万平方米,另有200万平方米正在转型改造。

以保定用、以用促保,去年年底本市出台《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。随着成功案例不断涌现,老旧厂房保护利用的路径也越来越明晰。

做足创新增量

提升附加值

“够挑剔的!”

三年前,日本“网红”建筑设计师青山周平打算在北京成立工作室,特意选择了一处文创园,谁知却遭遇“波折”。因为,在这里租房办公,不是简单交钱、签合同就行,公司资质、发展方向都有一套严格选拔标准。于是,青山周平把此前做过的各种设计项目整理出来,递交文创园运营方,通过审核后才租下两间办公室。

这个牛气的“地主”,就是位于建国路南侧的郎园。

这是唯一地处北京CBD核心地段的文创园,前身为北京市医药集团下属万东医疗设备制造厂。2009年,闲置多年的老厂房寻找发展新空间,首创集团在北交所通过招拍挂取得土地和房产权,开始朝“文创园”方向改造。

运营文创园,最简单的方式就是当“二房东”“吃瓦片”,但这一招儿在CBD区域根本不灵。“周边都是现代化写字楼,条件比老厂房好得多,单纯做租赁,郎园肯定被湮没在写字楼里。”郎园运营公司副总经理赵春燕说。

向老厂房存量血液中注入多少创新基因,决定了它能在多大程度上脱胎换骨。反复斟酌后,郎园最终确立一个定位,坚持“文化·科技”核心业态,对入驻企业实施严格的选拔标准。企业不是单纯租赁办公,而需符合文创产业方向。

因为是文创园区建设的先行者,郎园早在2011年就已实现满租,大批互联网文创企业在此成长起来。

但另一方面,随着租金更便宜、面积更大的文创园陆续登场,竞争愈加激烈,拼内涵、拼创新、拼附加值,也愈发重要。2014年,郎园开始引入社会力量。他们找到兰境艺术中心负责人张驰,商讨能否在郎园合作开办一处艺术中心。张驰有些疑虑,“艺术中心盈利能力差,在高租金的CBD区域,更要承受巨大的生存压力。”

为此,郎园定制了这样一个商业模式:将艺术中心与联合办公、艺术餐厅结合,办公与餐厅的租金收入,贴补艺术中心的租金空缺;艺术中心在展览的空闲期承接高端商务活动。如今,兰境艺术中心已成为CBD重要的文化符号,影响力辐射全市。

2016年11月,堪称北京“最贵的联合办公空间”——Ideapod在郎园开业,1800多平方米的联合办公空间,每个工位平均月租金超4000元,主要针对文创行业精英团队,强调会员制办公和商务空间使用。创始人冰清透露,目前已有机械臂、3D打印等一批“高精尖”创业孵化项目入驻。而高盛、京东等知名企业的部分高管会议,也定期在Ideapod会客空间举行。

郎园运营至今,园区年产值约50亿元。同时,其已实现品牌增值,最直观的是租金水平:2010年郎园刚开放时,周边区域每天每平方米租金是6至7元,郎园定在5.5元;最近两年,周边写字楼租金是9至10元,而郎园已达10.5至11.5元。

老旧厂房涅槃重生,旧貌换新颜,离不开创新增量。郎园之道,可为借鉴:盘活存量,做足增量,二者相辅相成,只要充分激活“放错位置的资源”,就能聚起人气、引来人才,进而释放更多社会效益。

找准定位特色

发掘比较优势

“这地儿,靠谱!”

刘国宁和吕凌风,是在电影行业摸爬滚打多年的一对老伙计,一个制片,一个编剧。位于蓟门桥的北京电影制片厂大院一直是他们的办公地点,但2014年办公室租期到了,要另找别处。

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